inheritance不動産相続のお悩みを解決します
少子高齢化が進む日本では不動産を相続がとても身近になってきています。急に実家を相続することになって困っている、相続の進め方がわからない、そのような方もたくさんいらっしゃいます。こちらでは熊本市のコスギ不動産リアルティが、不動産相続の流れや手続き、相続税の節税について解説します。
inheritance不動産相続でこんなご相談やお悩みはございませんか？
- 親が施設に入居するので実家を売却したい
- 遠方に住んでいるため相続した家を管理できない
- 古い実家をリフォームしないで売却したい
- アパートを受け継いだが空室が目立ってきた
- 実家を受け継いだが兄弟でどうやって分けようか迷っている
- 相続税がどれくらいかかるのか知りたい
- 空き地・空き家として放置するくらいなら売りたい
このようなお悩みやご希望があればまずはコスギ不動産リアルティへご相談ください。不動産は現金と異なり分割するのが難しく相続時にトラブルとなるケースが少なくありません。また、相続税の算出方法や名義変更など専門知識や手続きが必要になります。
当社では不動産のプロとして相続に関するさまざまなお悩みにご対応できます。
inheritance資産分割を放置した場合どうなってしまうのか？
相続が発生した場合は速やかに相続人同士で話し合いを行って遺産分割を行うことが大切です。では、もし遺産分割を放置してしまった場合どのようなデメリットがあるのでしょうか。
遺産相続が進まない
原則として、遺産分割によって誰がどの遺産を相続するのかを決定しなければ相続はできません。せっかく被相続人が財産を残してくれたとしても、遺産分割が行われなければずっと手つかずのままとなり、相続人にとっては機会損失となります。
期限までに申告を終えられない
相続にはさまざまな申告がありますが、遺産分割を放置していればこれらの申告を期限までに終えることができません。
たとえば、相続税の申告は相続が発生すると知った日から10か月以内、相続放棄は3か月以内という期限があります。この期限を超過した場合、相続税だと追徴課税のリスクがあります。また、3ヶ月を過ぎると相続税の放棄が受け付けてもらえない可能性があります。
さまざまな費用がかかる
不動産は相続して名義を変更しない限りは売却を行えません。つまり、遺産分割が進まなければそのまま残り続けますので、固定資産税や都市計画税を支払わなければいけませんし、管理費用もかかります。
また、建物や塀の倒壊などで近隣住民や通行人に損害が発生した場合も損害賠償費用が発生します。たとえ被相続人の名義であってもその責任は実質的に相続人が負わなければならないためです。
売却する予定が決まっているのであれば、なるべく早く遺産分割を進めるようにしましょう。
次の相続が始まる可能性がある
遺産分割を放置している間に、相続人が亡くなってしまうケースもありえない話ではありません。その場合は当然、次の相続が発生します。話がややこしくなり手続きも複雑になるため、できることは早めに進めるようにしましょう。
勝手に登記・勝手に売却される
遺産は分割が確定されるまでは便宜的に相続人間での共有財産という形になります。持分割合は法定相続分に従うため、たとえば、兄弟2人であれば2分の1ずつというわけです。遺産分割協議が確定していなくても共有持分は相続登記できてしまうため、「話し合いが住んでいないのに勝手に登記・勝手に売却される」ことが起こり得るのです。不動産の一部が勝手に売却されれば、他の相続人からすれば大きな損失となることでしょう。
inheritance相続した不動産を売却するメリット
相続をスムーズに進められる
不動産は現金と異なり分割することが難しい資産です。
もちろん共有名義で持ち続けることもできます。しかし、不動産の価値は一定ではなく、将来的にどちらかの持ち分が高騰・下落することで不公平感がでる場合もあるでしょう。そうなればトラブルになることは避けられません。また、ランニングコストの負担や空き家の管理費用などをどちらが支払うか、割合はどうするか、未払いなどの問題もでてきます。不動産を共有名義で保有するメリットは正直なところあまりありません。
売却すればその代金をしっかり分けることができます。不公平感もなく、将来のトラブルも回避できるためおすすめです。
ランニングコストがかからない
不動産は所有しているだけでさまざまな費用がかかります。
たとえば、毎年固定資産税がかかります。また、マンションならば管理費・修繕積立金も発生することでしょう。戸建てであれば外壁の塗装や修繕費用も必要です。
このように不動産の所有にはランニングコストがかかります。ご自分で住む、人に貸すといった形で活用しないのであれば、売却した方が支出を抑えられることでしょう。
inheritance早めに相続不動産を売却する方法
相続人の確定と遺産分割協議
相続が発生した場合は速やかに相続人を確定することが大切です。遺言書の確認を行い、相続人をはっきりさせた上で遺産分割協議を行います。また、同時に資産目録を作成して「どのくらいの遺産があるのか」を確定させることも忘れずに行いましょう。
遺産分割協議には期限がありません。しかし相続税は相続開始後10ヶ月と、明確に期限が設けられているため、これに合わせて進めるのが一般的です。遺産分割協議で決まった内容は遺産分割協議書としてまとめ、相続人全員が保管します。
早めに遺産分割協議を進められれば、不動産の売却や分割を手早く行えますし、相続税の準備も整えられます。ぜひ速やかに行いましょう。
相続不動産の売却手続き
不動産の売却は名義人のみが行なえます。相続不動産を売却する場合は、被相続人から相続人（複数の相続人がいる場合は代表者）へ名義変更を行って売却を進めます。
不動産の売却方法には大まかに仲介売却と不動産買取の2種類です。なるべく高く売るならば一般市場に売り出す仲介売却、すぐに現金化するなら不動産会社が買い取る不動産買取がおすすめです。たとえば、相続税の支払期限が迫っているといったケースであれば不動産買取が良いでしょう。
確定申告
不動産売却によって利益＝譲渡所得が発生した場合は所得税が課せられます。譲渡所得は「不動産譲渡所得＝不動産売却による収入－（取得費＋譲渡費用）」という計算式で算出され、プラスの場合は確定申告を行わなければいけません。マイナスになる場合は利益が発生していないため、確定申告の必要はありません。
不動産のプロに相談を
不動産は現物資産であり分割は簡単ではありません。活用が難しい、遠方で管理が難しいという場合は売却を検討した方が良いでしょう。
もちろん、売却する場合は利益に応じて税金の支払いもあります。しかし、後述する特例を活用すれば減税することも可能です。
いずれにせよ、不動産の相続・売却はさまざまな手続きが必要で法的にも複雑さがあります。また、個人で売買すると相場より低い価格となるケースも珍しくありません。スムーズかつ適正価格で売却し、相続人全員が満足できる売却をするならば、ぜひ不動産のプロにご相談ください。当社は相続不動産の売却もスムーズで、買取ならば仲介手数料なく最短2日での現金化も可能です。
inheritance知っておきたいポイント！
－相続不動産の早期売却時の特例－
取得費加算の特例
相続財産を譲渡＝売却した場合に適用できる特例です。相続により取得した不動産や株式等の財産は一定期間に売却した場合、相続税額から一定金額を取得費として加算できます。取得費が増えるということは譲渡所得が下がることにつながるため、節税になるのです。
- 相続や遺贈によって財産を取得した者である
- 財産を取得した者に相続税が課税されている
- 相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以降3年を経過する日までに譲渡している
このような条件を満たしていれば特例が適用される可能性があります。期限が決まっているため、速やかに手続を進めていきましょう。
空き家の3,000万円特別控除
被相続人の居住用財産＝空き家を売却した時に受けられる特例です。
この特例では、相続不動産売却によって利益が発生したとしても、3,000万円までは控除されます。節税効果としてはかなり高いと言えるでしょう。ただし、以下の3つの要件全てを満たす必要があります。
- 昭和56年5月31日以前に建築された居住用財産である
- 区分所有建物登記されている建物でない
- 相続開始の直前に被相続人以外の居住者がいなかった
さらに空き家の3,000万円特別控除には以下の制限があります。
- 平成28年4月1日から令和5年12月31日までの売却
- 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却
他にも細かい要件がいくつかありますので、ぜひご相談ください。
